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Loi S.R.U.
La loi "SRU" du 13 Décembre 2000 "Solidarité et Renouvellement Urbains" a redessiné les
droits et les devoirs des copropriétaires. Avec le décret du 27 Mai 2004, de
nouvelles dispositions sont entées en vigueur, pour la plupart le 1er septembre
2004.
En introduisant plus de rigueur et une meilleure transparence dans le vie
des copropriétés, ces mesures contribuent à clarifier et à simplifier les relations
entre les différents intervenants, copropriétaires actuels et futurs, conseil
syndical et syndic.
Voici une synthèse de ce que la
loi S.R.U. va apporter aux copropriétés.
Plus de rigueur dans les assemblées générales.
Certaines dispositions du décret changent nos habitudes dans la préparation et le déroulement des assemblées générales.
D'autres ne font que généraliser des pratiques adoptées de longues dates.
Un ordre du jour complet dès la convocation.
Tout copropriétaire peut désormais, à tout moment de l'année, demander au syndic d'inscrire une ou plusieurs questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblées générale. La demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de reception et parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation. Les demandes reçues après l'envoi de la convocation sont inscrites à l'ordre du jour de l'assemblées suivantes.
Changement majeur, le décret marque donc la fin des ordres du jours complémentaires dans les six jours de la réception de la convocation. En revanche, des questions non inscrites à l'ordre du jour pouraont êtyre discutées en AG, mais elle ne pourront donner lieu à aucune décision. L'article 8 du décret précise que "l'AG ne prend décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications prescrites ont été faites",faute de quoi les décisions seront nulles de plein droit.
Une meilleure information des copropriétaires.
Il n'est plus possible de produire des documents de dernière minute. A reception de la convocation, les copropriétaires auront en main toutes les informations néccessaires pour éclairer leur décision: projets de résolutions, comptes, projet de budget avec comparatif du dernier budget voté, conditions du contart de syndic, devis, contarts, etc.
Par ailleurs le conseil syndical devra, chaque année, rendre compte à l"assemblée de l'exécution de sa mission.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis, ou un marché pour lequel plusieurs candidats sont en concurrence, elle devra d'abord voter sur toutes les candidatures à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) avant de pouvoir procéderà un second vote à la majorité de l'article 24 (majorité simple de tous les copropriétaires présents ou reptrésentés).
Le procès-verbal des décisions.
Le procès verbal des décisions de l'assemblée doit désormais etre signé obligatoirement à la fin de la séance. Un projet du procès verbal est préparé en reprenant le texte des résolutions joint à la convocation.
Des comptes toujours plus clairs
Il faudra attendre la publication du dernier décret pour connaître et mettre en oeuvre le nouveau plan comptable et les documents qui l'accompagneront (état financier du syndicat, compte de gestion général).
Cependant un progrès majeur est intervenu avec l'adoption de la comptabilité d'engagement qui se subtitue à l'ancienne comptabilité de trésorerie.
Le principe est simple et toute les entreprises le pratiquent: les comptes de la copropriété enregistrent maintenant les charges dès leur engagement, indépendament de leur réglement (par exemple une livraison de fuel fin décembre 2004 est comptabilisé sur l'exercice 2004, meme si nous n'avons pas recu la facture qui ne sera payable qu'en 2005).
L'avantage est considérable. Les comptes seront vraiment comparables d'un excercice à l'autre et reflèteront les dépenses de l'exercice même si certaines factures ne sont pas arrivées ou si des factures de l'année précédente ont été reçues en début d'année.
Le logement décent
En cas de non respect de la loi, le juge peut exiger des travaux et/ou une baisse du loyer auprès du bailleur.
Depuis la loi SRU du 13 novembre 2000, le locataire d’un logement loué à titre de résidence principale a le droit d’exiger de son bailleur que le logement soit décent. Le décret du 31 janvier 2002 précise que le logement doit : ÊTRE EN BON ÉTAT notamment quant au gros oeuvre et l’étanchéité,
Répondre aux normes de sécurité : concernant les branchements électriques et
de gaz,
Comporter des élémnets de confort : une installation de chauffage, une installation
d’alimentation en eau potable, une cuisine équipée pour un appareil de cuisson
et munie d’un évier, un coin sanitaire séparé de la cuisine et comprenant un
WC et une baignoire ou une douche,
Être composé d'au moins une pièce principale d’une surface de 9m2, d’une hauteur sous plafond de 2,20m. Chaque pièce principale doit bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre.
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