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Pourquoi faire évaluer son patrimoine
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Lors d’une transaction immobilière le vendeur aura toujours tendance à surévaluer son bien et l’acheteur à le déprécier. Même après une négociation convenablement menée les interrogations et les doutes demeurent. Que dire d’une succession, d’une donation et d’un partage ? Chacun s’interroge sur la valeur attribuée aux biens de ses cohéritiers et s’inquiète des éventuels préjudices subits.
En cas d’emprunt, comment l’organisme prêteur peut-il être rassuré sur la valeur réelle du bien hypothéqué ? Pour une assurance habitation, comment être sûr d’avoir fourni à la compagnie la bonne valeur des biens ? Une estimation approximative de son patrimoine immobilier peut avoir de fâcheuses conséquences.
Lors d'une déclaration de l'impôt sur la fortune, lors de la détermination de la valeur d'une servitude, d'un usufruit ou d'une rente viagère, des approches nébuleuses et imprécises de la véritable valeur des biens peuvent engendrer de sérieux litiges.
Les collectivités locales sont également concernées. La comptabilité transparente demandée par le législateur dans la norme M 14, exige la détermination exacte de la valeur du patrimoine de la collectivité territoriale ou de l'administration. Quelle est la valeur d’une école, d’un gymnase, d’une église ou d’un musée, biens pour lesquels, a priori, il n’existe pas de marché et donc pas de moyen de comparaison pour définir leur prix ?
Les biens de rapport, les locaux industriels et commerciaux doivent être régulièrement évalués sans pour autant être mis en vente. La situation devient plus complexe lorsque ces immeubles ont été rénovés partiellement ou totalement, ou encore lorsqu’ils ont changé de destination. Que vaut par exemple une villa transformée en clinique ou un manoir transformé en centre de séminaire ?
Enfin, que penser des biens immobiliers composés (différents types de constructions
ou / et d’usages), des biens grevés par des restrictions de constructions et
des servitudes, des biens implantés dans des environnements pollués ou contenant
des matériaux dont l’usage à été réglementé par les pouvoirs publics. |
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